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A causa del decreto de estado de alarma, son varias las consultas que estamos recibiendo acerca de las posibilidades existentes en lo relativo a contratos de alquiler, la más frecuente es la que vamos a tratar a continuación: ¿Es posible abandonar el piso de alquiler antes de lo previsto?
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Para abordar la cuestión, lo más importante es saber cuál es la naturaleza del contrato y cuando se celebró, es decir, si es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, si está considerado como arrendamiento de temporada, si lo es de local comercial, etc, dado que no todos los arrendamientos reciben el mismo tratamiento legal.
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Por un lado, señalar que el desistimiento del arrendatario -o abandono del piso por parte del inquilino– para los contratos de vivienda habitual podrá llevar aparejado el pago de una indemnización al arrendador.
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Por otro lado, a modo comparativo -y aunque no sea objeto de esta publicación-, el desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda -locales, apartamentos de temporada, etc- se regirá por lo que hayan acordado las partes en el contrato, si bien es cierto, los tribunales son tendentes a condenar al inquilino al cumplimiento del contrato, debiendo abonar las rentas pendientes -si es tu caso, cuéntanos y te lo solucionaremos-.
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Pues bien, el desistimiento del contrato por el arrendatario de una vivienda viene recogido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-.
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Por tanto, a todos los contratos de arrendamiento de viviendas que se hayan celebrado a partir del 6 de junio de 2013 hasta la actualidad, se les aplicará el citado artículo.
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El artículo 11 de la LAU dispone lo siguiente:
‘‘El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.’’
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¿Qué es eso del desistimiento del contrato?
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Primeramente es conveniente, señalar que el desistimiento del contrato por el arrendatario -o inquilino- de una vivienda equivaldría al abandono de la vivienda por el inquilino sin cumplir con la duración pactada en el contrato.
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¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir el inquilino?
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Básicamente, el arrendatario deberá respetar estas dos circunstancias:
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1º.- Que hayan transcurrido, al menos, 6 meses desde la formalización del contrato.
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2º.- El inquilino debe comunicarle al arrendador -o propietario de la vivienda- su deseo de abandonar el inmueble antes de la finalización del contrato, con una antelación mínima de 30 días.
Es muy recomendable que dicha comunicación se realice de forma fehaciente, es decir, mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, por ejemplo.
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Caso real que se nos ha planteado:
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– Un estudiante alquila una vivienda en fecha 15 de septiembre de 2019 por una duración de 1 año, por un precio de 300 euros al mes, sin estipular ninguna cláusula que se refiera al desistimiento en el contrato suscrito.
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– A causa del decreto acordando el estado de alarma, y dado que se han suspendido las clases presenciales, a mediados de marzo de 2020 –transcurridos 6 meses-, decide no continuar con el alquiler.
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– En caso de que el arrendador acepte que se vaya sin exigirle nada más, el inquilino no tendrá que abonar importe alguno ‘‘por irse del piso’’, puesto que el acuerdo de las partes tiene prevalencia sobre la Ley. En cualquier caso, es recomendable en este supuesto que se firme un documento por las partes dando por rescindido el contrato, devolviendo el arrendador en su caso la fianza entregada y acordando que las partes no se adeudan cantidad alguna.
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– Si por el contrario, hubieran pactado en el contrato una indemnización
-cosa que no ha ocurrido-, y el arrendador reclama al inquilino dicho importe por desistimiento, este deberá abonar la parte proporcional a una mensualidad por cada año que reste, en este caso, al quedar 5 meses -entendiendo que el inquilino se lo comunicó el día 15 de marzo, y habiendo transcurrido el plazo de 30 días-, hubiera debido abonarle 125 euros en concepto de indemnización por este motivo.
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Pero, ¿qué ocurrirá si el arrendador se opone a que el inquilino se vaya antes del tiempo acordado?
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En este caso la Ley le permite al inquilino desistir del contrato.
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Ahora bien, en caso de que el inquilino lleve al menos 6 meses de duración, este deberá seguir pagando la renta hasta el momento en que se cumpla el anterior periodo temporal.
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En consecuencia, si quiere ejercitar el derecho de desistimiento y marcharse lo antes posible, deberá comunicarle al arrendador
su intención de dejar la vivienda 30 días antes de cumplirse los 6 meses. Mientras tanto, y aunque no resida en el inmueble, el arrendatario deberá seguir pagando la renta acordada.
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En cuanto a la indemnización, es preciso extraer las siguientes conclusiones:
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1.- La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato por el arrendatario no es obligatoria, ya que existe la posibilidad de no pactar nada en el contrato.
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2.- Únicamente tendrá que abonar el inquilino dicha indemnización si se hubiese pactado en el contrato de arrendamiento de vivienda.
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3.- En caso de no estipular esta cláusula en el contrato, no sería posible, por parte del arrendador, solicitar el pago de dicha indemnización por este concepto.
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4.- No es posible acordar un importe indemnizatorio superior al establecido por ley, siendo el límite de 1 mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato, dando lugar a una indemnización proporcional los periodos inferiores al año.
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Esperamos haber resuelto las cuestiones relativas al desistimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda, en cualquier caso, y para aclarar cualquier otra duda referente a temas de arrendamiento, ¡no dudéis en preguntarnos!
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¡Gracias por el interés! ?
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