¿Puede prohibir el alquiler turístico mi Comunidad de propietarios?

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La respuesta es afirmativa, es posible prohibir el alquiler turístico, si bien, dicha limitación requerirá el voto favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas.

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Comentar, a modo de curiosidad, que la posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios fue introducida recientemente, mediante el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

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Asimismo, este Real Decreto-Ley 7/2019 ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal introduciendo en materia de viviendas de uso turístico el quórum necesario de votos que se requiere para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.

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En este sentido, se ha añadido un nuevo apartado al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es el que se ocupa de regular los acuerdos de la Junta de propietarios, disponiendo lo siguiente:

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”Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

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Las 7 puntos a tener en cuenta.

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1. Si en el título constitutivo (escritura pública) o en los estatutos comunitarios no figura ninguna limitación sobre el destino de las viviendas, o la Junta de propietarios de la Comunidad no ha adoptado acuerdo de prohibición del alquiler turístico en el inmueble, no será posible limitar el alquiler turístico.

Al no figurar la limitación en el título constitutivo o estatutos, solo podrá limitarse mediante acuerdo de la Comunidad de propietarios.

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2. En cualquier caso, a nivel administrativo, y exista o no limitación por la Comunidad, para poder utilizar la vivienda como alquiler turístico será necesario deberá contar con la autorización de la administración autonómica correspondiente.

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3. Señalar que, para aprobar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios se requerirá el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Antes de la reforma a la que hemos aludido, el acuerdo de prohibición del alquiler turístico necesitaba requería de unanimidad.

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4. El acuerdo de la Junta de propietarios que prohíba el arrendamiento turístico no tendrá efectos retroactivos, es decir, sólo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte.

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5. Asimismo, si la Comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio debe convocar una Junta de propietarios incluyendo en el orden del día, de forma expresa, el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.

Finalmente, si el acuerdo de prohibición es aprobado con la mayoría que hemos reseñado anteriormente -3/5 del total de propietarios y cuotas de participación-, habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad, al objeto de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculados a la misma.

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6.- La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) también prevé la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.

Dicho acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Además, el acuerdo tampoco tendrá efectos retroactivos, por lo que se aplicará desde el momento en que se adopte.

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7.- En el supuesto de que la Comunidad haya prohibido el alquiler turístico en el edificio pero un propietario destine su vivienda a tal fin, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad, conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 de la LPH:

”Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. (…)”.

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