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A modo introductorio, señalar que las mayorías necesarias para los acuerdos de la Comunidad de propietarios vienen reguladas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal -en adelante, LPH-, y dependerán del tipo de asunto tratado en la Junta.
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Asimismo, y antes de entrar en lo establecido en el citado precepto, vamos a abordar el artículo 10 LPH, dado que prevé una serie de actuaciones obligatorias que no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios.
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¿Cuáles son las mayorías necesarias para alcanzar los acuerdos de la Comunidad?
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1) Actuaciones que no requieren acuerdo de la Junta de Propietarios.
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Son obligatorias a petición de un propietario o exigidas por la Administración:
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A).- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
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B).- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
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C).- La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
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D).- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
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E).- Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
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F).- La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
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2) Acuerdos que exigen unanimidad.
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Cuando impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
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3) Acuerdos que requieren mayoría de tres quintos (60%).
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Se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes -o el 60%- del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:
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A).- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (por ejemplo, jardinería), supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
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B).- Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
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C).- Para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este sentido, es preciso señalar que únicamente se necesitará el voto favorable de 1/3 de propietarios y cuotas para el establecimiento o acceso a los servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
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D).- Para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
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4) Acuerdos que exigen mayoría de un tercio (33,33%).
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Se requerirá el voto favorable de un tercio del total -o el 33,33%- de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:
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A).- Para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
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B).- Para la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
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C).- Instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
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5) Acuerdos que necesitan mayoría simple.
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A).- Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
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B).- No obstante lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
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