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¿Eres propietario de un inmueble y lo tienes arrendado? ¿Eres el inquilino del local en el que trabajas o del piso en el que vives? Sea o no así, ¡la siguiente publicación te interesa!
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El hecho de recoger las llaves, por parte del arrendador, ¿implica la aceptación de la resolución unilateral del inquilino a continuar con el arrendamiento?
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Pues bien, salvo que se acuerde lo contrario la recogida de las llaves por parte del arrendador no implica aceptar la resolución decidida unilateralmente por el arrendatario de dar fin al contrato.
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Pongamos un caso práctico en el que se entiende mejor lo anterior:
Se celebra un contrato de arrendamiento de local con una duración de 5 años. El inquilino ve que su negocio no funciona bien y decide marcharse cuando lleva un solo año. El propietario no acepta la resolución unilateral del contrato que pretende el inquilino. El arrendatario quiere entregarle al arrendador las llaves del local. Ante esta situación, la cuestión que nos planteamos es la siguiente:
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El mero hecho de recoger las llaves, ¿supone la aceptación, por parte del arrendador, con la consecuente resolución unilateral del contrato?
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Con carácter previo, es preciso tener en cuenta el artículo 1256 Código Civil: »La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.»
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En lo relativo a la notificación del desistimiento unilateral y entrega de las llaves, es preciso atender al criterio jurisprudencial, así el nuestro Alto Tribunal, en sentencia de 30 marzo de 2000, dispone que »quien devuelve las llaves prueba que renuncia al contrato pero no quien las recibe renuncia a cobrar las rentas por el tiempo de duración pactado.»
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En consecuencia, el mero hecho de recoger las llaves por parte del propietario o arrendador, no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas devengadas, criterio acogido por la sentencia del Tribunal Supremo de 10 octubre de 2007.
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Asimismo, la sentencia del Tribunal Supremo de 20 julio 2011 analiza si el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de vivienda y entrega de llaves por parte del arrendatario equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual, determinando, finalmente, que la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador no acredita o prueba que la parte demandante prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía.
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Sentencias acerca de la recogida de las llaves por parte del arrendador:
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Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 1 de junio de 2018.
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»Por lo que, en el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad de la arrendataria, antes del transcurso del plazo de duración mínima pactada de diez años, el arrendador puede optar:
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a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves ; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la sentencia del Tribunal Supremo 1019/2007 de 10 de octubre, exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado;
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b) por la resolución del contrato.»
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Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 21 de marzo de 2018.
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»Tampoco se acepta la alegación acerca de la finalización del contrato vigente en 30 de octubre de 2016 por unilateral resolución de los arrendatarios porque ésta no estaba pactada y las consecuencias son, por tanto, las que se establecen en la resolución judicial.
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Resulta aquí de aplicación la doctrina del Tribunal Supremo de que la entrega de llaves prueba que quien las devuelve renuncia al contrato pero no que quien las recibe renuncia a cobrar las rentas por el tiempo de duración pactado. La recogida de llaves por el arrendador no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas ni ausencia de renuncia a la indemnización de daños y perjuicios ( sentencias de 30 de marzo de 2000 y 10 de octubre de 2007).»
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Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de diciembre de 2017.
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»Ni la entrega de llaves ni el silencio suponen aceptación tácita de la resolución, a menos que se hubiera pactado la posibilidad de desistimiento unilateral.
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El presente caso […] no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas. Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral […]. En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes».
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El mero hecho de recoger las llaves por parte del arrendador no implica aceptar la resolución del arrendamiento por parte del inquilino. Aun así, y al objeto de acreditar la voluntad del arrendador, es altamente recomendable manifestar por escrito al arrendatario, a través de algún medio fehaciente, el rechazo al desistimiento o resolución unilateral.
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