Como muchos sabréis, el pasado lunes 16 de junio, entró en vigor la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En la publicación de esta semana, hemos querido resumir los puntos que consideramos más importantes acerca de este texto normativo, que, como suele decirse, está recién salido del horno.
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A modo informativo, la nueva norma legal transpone parcialmente la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, como solución a las malas prácticas bancarias que se han recogido en los últimos tiempos. Asimismo, el objetivo principal responde a la necesidad de potenciar la seguridad jurídica, proteger al consumidor financiero, promover una actuación responsable en el sector de la contratación hipotecaria.
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¿En qué casos se aplica la Ley Hipotecaria?
Primeramente, la Ley es de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física.
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Además, dicha normativa será aplicable a todos aquellos contratos que tengan por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial y la concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
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Las modificaciones más importantes.
Señalar, que este reciente texto legal introduce importantes novedades, sobre todo en lo que al consumidor se refiere, de cara a ofrecerle una mayor protección, amplias posibilidades de elección y una mayor transparencia, a continuación destacamos cuáles son las más significativas.
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1. Reparto de gastos de hipoteca.
Como venían manteniendo nuestros tribunales, eso sí, de forma más beneficiosa para los bancos, mediante esta ley, la distribución de los gastos hipotecarios obligará a la bancaria a pagar la Gestoría, el Registro de la Propiedad y la Notaría, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -IAJD-, mientras que el cliente deberá abonar la Tasación y su copia propia de la escritura notarial.
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2. Reducción del importe de la amortización, ya sea total o parcial.
La comisión se limita a además al 0,25% y 0,15% durante los 3 y 5 primeros años respectivamente en la hipoteca variable. La hipoteca a tipo fijo alcanza los límites del 2% durante los 10 primeros años y 1,5% el resto del plazo.
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3. Transparencia contractual.
El hipotético prestatario o consumidor deberá obtener una relación transparente de todas las condiciones recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), así como la Ficha de Advertencias Estandarizadas, y que sustituyen a las antiguas FIPER. Dichos documentos deben llevar aparejada una relación de las cláusulas y elementos contractuales más relevantes, otorgando al cliente un plazo de diez días para analizarlo y formular oposición sobre la posible existencia de cláusulas abusivas.
Igualmente, debe adicionarse otra información como los índices oficiales de referencia que se utilizan para fijar el tipo de interés, la explicación sobre el vencimiento anticipado, el préstamo en moneda extranjera, reembolso anticipado, la distribución de gastos y, en el caso de interés variable se deberá entregar otro documento con cálculo de cuotas en distintos escenarios
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4. Préstamos y embargos.
En lo relativo a la cláusula de vencimiento anticipado, únicamente podrán declararse vencidos aquellos que se hubiesen dejado de pagar un 3% del importe principal o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo. La cifra asciende a 7% y 15 cuotas en momento posterior.
Se establece además un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.
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5. Cláusula suelo.
Uno de los cambios más sonados es el relativo a este apartado de tantos préstamos hipotecarios, más conocido como»cláusula suelo», fruto de innumerables litigios. Pues bien, a partir de ahora, los notarios o registradores no podrán escriturar cláusulas declaradas como abusivas. Asimismo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% válido para todos los préstamos hipotecarios.
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6. Notaría.
El consumidor tendrá la posibilidad de elegir libremente al notario, quien deberá comprobar la correcta entrega en plazo de la documentación. El deudor tendrá que acudir a la Notaría que haya escogido al menos un día antes de la firma, debiendo ser correctamente informado sobre las cláusulas reflejadas en la FEIN y FIAE, haciendo al deudor un test sobre la documentación e información para corroborar su conocimiento.
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7. Autoridad independiente.
Otra destacable novedad es la implantación de una autoridad independiente, encargada de velar por la protección, seguridad y transparencia en los procesos de contratación inmobiliaria llevando a cabo las tareas de supervisión pertinentes. Las quejas y reclamaciones de los clientes también serán dirigidas a dicha nueva figura.
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8. Libertad en la subrogación.
Se facilita la opción y acceso a la subrogación con otras entidades, permitiéndonos cambiar a otra entidad bancaria de forma libre. Entre los distintos bancos se establecerá un mecanismo de compensación.
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9. Productos vinculados.
Como no podía ser de otra forma, se prohíbe a los bancos que obliguen a los consumidores a contratar otro producto para poder firmar su hipoteca -a saber, planes de pensiones, seguros, tarjetas, etc-. Ello no exime de la posibilidad de ofrecer productos combinados a libre elección del cliente, así como de continuar con la comercialización de otros productos diferentes a la hipoteca.
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10. Régimen sancionador.
Esta norma legal realiza una clasificación de las infracciones en leves, graves y muy graves y remite al régimen sancionador establecido en la Ley 20/2014 de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
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Desde TR ABOGADOS, confiamos en que, como teóricamente tiene por objeto esta nueva norma, se vele por la protección real del consumidor y limiten de manera efectiva las continuas prácticas abusivas que las entidades financieras han venido llevando, en muchas ocasiones, impunemente, a cabo a lo largo de los años.
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¡Feliz fin de semana y gracias por leernos una vez más! ?
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