A día de hoy, aunque el arrendamiento -o alquiler- parece ser una opción más atractiva que la compra de vivienda, presenta algunas ventajas e inconvenientes. Por un lado, es una solución para las personas que tienen dificultades para obtener crédito, mientras que, por otro, resulta una inversión favorable para aquellas personas que disponen de una vivienda que no utilizan como domicilio habitual.
Ahora bien, conviene que tanto el arrendador -o propietario- como el arrendatario -o inquilino- tengan un buen conocimiento de los derechos y deberes que entre ellos se van a generar.
A continuación damos unas breves pinceladas sobre las modificaciones más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, publicadas en el BOE el 18 de diciembre de 2018, y en vigor desde el día siguiente, son las siguientes:
Valor de los acuerdos entre las partes:
En lo referido a su régimen jurídico, se refuerza la libertad de pactos, dando, en gran parte de los supuestos, más importancia a lo estipulado entre arrendador y arrendatario dentro del contrato de alquiler que a lo dispuesto en la ley.
Duración del contrato:
El arrendatario -o inquilino- tendrá derecho a que se prorrogue el contrato obligatoriamente hasta 5 años. Antes tenía asegurados 3 años de contrato si así se hubiera establecido. Las prórrogas sucesivas serán de 3 años, cuando antes eran de 1.
Otra de las controvertidas modificaciones legales a tener en cuenta es que, si el arrendador es persona jurídica, en lugar de hablar de 5 años hablamos de 7.
Desistimiento del contrato por el inquilino:
Siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses de duración, el inquilino podrá desistir del contrato, bajo condición de que lo comunique al arrendador con un preaviso mínimo de 1 mes. No obstante, podrá establecerse en el contrato una indemnización a favor del arrendador por este concepto de 1 mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.
Recuperación de la vivienda por el arrendador:
En este ámbito, la ley no cambia respecto a la reforma de 2013, es decir, el arrendador podrá pedir la vivienda al inquilino tras el primer año de contrato, siempre que la necesite para él o para determinados familiares, para constituir en ella vivienda habitual. Deberá avisar, al menos, con 2 meses de antelación.
Fianza:
No se puede exigir al inquilino más de 3 mensualidades de renta entre fianza y garantías adicionales. Es decir, dado que la fianza legal tiene que ser de 1 mensualidad, si se opta por pedir un depósito adicional, éste no podrá ser superior a 2 mensualidades de renta. Así que la suma de la fianza más el depósito adicional no podrán superar las 3 mensualidades de renta.
Juicios por impago de renta:
En el requerimiento de pago se informará al inquilino la posibilidad de acudir a los servicios sociales, los cuales se comunicarán la situación al Juzgado de Primera Instancia competente. Esta circunstancia suspenderá el lanzamiento -también conocido como desahucio- por plazo de 1 mes -2 meses si el arrendador es persona jurídica-, siempre y cuando se acredite la especial situación de vulnerabilidad del inquilino.
La última modificación reseñable, y más relacionada con la vertiente puramente fiscal, es la exención de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedarán exentos del abono de dicho impuesto.
En esta primera publicación de 2019 hemos querido concentrar, muy resumidamente, los cambios legislativos más notables en materia de arrendamientos urbanos, no obstante, si eres propietario de una vivienda que tienes arrendada -o quieres alquilar próximamente- o inquilino de una vivienda, y necesitas resolver tus dudas, pregúntanos sin compromiso, resolveremos tus dudas y/o solucionaremos tu problema legal.
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Por último, y no por ello menos importante, desearos un Feliz Año 2019, que estamos seguros vendrá cargado de éxitos personales y profesionales, nuevas oportunidades y objetivos cumplidos.
¡Gracias por leernos!