La semana pasada os hablábamos de las modificaciones más reseñables que se iban a producir en los alquileres de vivienda, pues bien, en esta publicación hemos querido compartir con vosotros los ejemplos más frecuentes de cláusulas nulas insertas en un contrato de alquiler de negocio.
Nuestra experiencia.
Primeramente, y para sentar la base legal, señalar que el contrato de alquiler se rige por la voluntad de las partes, lo previsto en el Título III de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, subsidiariamente, por el Código Civil.
A tenor de lo anterior, se establece en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: »Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.»
Es muy común que tanto el arrendador como el arrendatario acuerden conjuntamente las condiciones del alquiler y firmen un contrato que, en la mayoría de los casos y por desgracia para ambas partes, no ha sido redactado -ni siquiera revisado- por un abogado.
Son muchos los conflictos que surgen entre arrendador y arrendatario, en la mayor parte de las ocasiones, a raíz de la firma de un contrato de alquiler sin asesoramiento jurídico previo; por eso, a continuación os vamos a contar cuáles son las cláusulas ilegales redactadas con más frecuencia en los contratos de alquiler de negocio.
Los ejemplos más comunes de cláusulas nulas en los alquileres de negocio:
● Cesión del contrato y subarriendo.
Según dispone el artículo 32 LAU, y salvo pacto en contrario, el arrendatario -o inquilino- podrá ceder o subarrendar el local sin necesidad de consentimiento previo del arrendador -o propietario del local-.
Asimismo, el propietario del local tendrá derecho a solicitar un aumento de la renta en vigor del 10% si se trata de un subarriendo parcial, y del 20% para el supuesto de cesión del contrato o subarriendo total del inmueble alquilado.
En resumen, si en el contrato no se establece nada, el inquilino podrá subarrendar el local y el propietario, salvo contadas excepciones, no tendrá derecho a resolver el contrato por esta razón.
Es preciso apuntar que la cesión o subarriendo deberá comunicarse al arrendador con el preaviso mínimo de 1 mes.
● Transmisión del local objeto de alquiler.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 29 LAU, en caso de venta del local comercial durante el periodo de duración del arrendamiento, el nuevo propietario asume los mismos derechos y obligaciones que el anterior -o como técnicamente se denomina, quedará subrogado en los derechos y obligaciones-.
En otras palabras, de producirse una transmisión -compraventa, donación, herencia..- no se puede obligar al inquilino a abandonar el local, sino que deberán respetarse las mismas condiciones del contrato.
No obstante, la ley establece una excepción a lo anterior, y es el supuesto en el que las partes ya hubieren pactado en el contrato tal posibilidad, volviendo a remarcar la fuerza de lo acordado por las partes en el contrato, de ahí la importancia del visto bueno de un abogado u otro profesional del Derecho.
● Indemnización al arrendador por resolución anticipada del contrato.
Por último, hacemos referencia a la resolución del contrato por el arrendatario antes de que finalice el tiempo de duración pactado.
Para que esta circunstancia se produzca, se deberán cumplir dos requisitos:
– Transcurso mínimo de 6 meses.
– Existencia de notificación expresa al arrendador con, al menos, 30 días de antelación -recomendable burofax para acreditar la veracidad del contenido del documento en sí-.
En este caso, el arrendador tiene derecho a percibir una indemnización siempre que se pacte en el contrato.
Conviene tener presente que, si en el contrato no se acordó el pago de una indemnización al arrendador por resolución anticipada del contrato a petición del arrendatario, éste no tendrá nada que abonar.
¿Cuál es la cantidad a indemnizar? La indemnización será la equivalente a una mensualidad de renta vigente por cada año que quede por cumplir del contrato. Si la duración del contrato fuere inferior al año, dicha renta mensual se prorrateará.
A modo de ejemplo, para un contrato de arrendamiento de 5 años, en el que cada mes el arrendatario paga 1000€ de renta; tras cumplir 1 año el inquilino decide marcharse del local, en caso de haberse pactado tal indemnización deberá abonar al propietario 4000€ -o lo que es lo mismo, 1000€ por cada año que no vaya a estar el arrendatario en el local alquilado-. Debiendo compensarse las cantidades que el inquilino entregó al propietario en concepto de fianzas.
En síntesis, si en el contrato se pacta una indemnización superior a los límites indicados, dicha cláusula se considerará nula, por ser contraria a la ley, y consecuentemente, se tendrá por no puesta en el contrato.
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