Comprar un bien con defectos encubiertos. Vicios ocultos.

La compra de un vehículo que, tras recorrer varios kilómetros, sufre una grave avería; la adquisición de un piso en el que, sin comerlo ni beberlo, comienzan a salir humedades y filtraciones a causa de desperfectos en las tuberías; grietas en muros y tabiques o un funcionamiento incorrecto de la red eléctrica, interruptores… Estos son los ejemplos más frecuentes del figura jurídica de la que vamos a hablaros esta semana, es el denominado saneamiento por vicios ocultos.
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¿Qué son los vicios ocultos?

Desde el punto de vista legal, por vicios ocultos deben entenderse los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
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Es un hecho evidente que la compraventa de segunda mano ha sido una práctica habitual en nuestro país, pero que en los últimos años, se ha visto incrementada considerablemente por la coyuntura económica en la que nos encontramos -o en la que nos hemos encontrado-.
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Una de las dudas más habituales que nos pueden surgir al comprar un bien de segunda mano es qué hacer cuando nos damos cuenta de que no se encuentra dicho bien en las condiciones indicada por el vendedor.
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Es el Código Civil, más concretamente el artículo 1.484 y siguientes donde se halla regulada tal situación, conocida como vicios ocultos:
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.”
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Pero, ¿qué entienden nuestros tribunales por vicios ocultos? 

Desde un punto de vista jurisprudencial -o en otras palabras, lo que dicen nuestros tribunales-, para que el vendedor pueda responder por tales desperfectos, es necesario que se produzcan los siguientes requisitos:
  • a) El defecto ha de ser oculto, es decir, no debe ser un defecto que fuera manifiesto o visible.
Ahora bien, ante tal afirmación es necesario realizar las siguientes apreciaciones:
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Primera, no concurrirá vicio oculto en aquellas situaciones en las que fuera el comprador un profesional que por razón de su oficio debía fácilmente conocerlo, a pesar de que el defecto no pudiera encontrarse a la vista. Por ejemplo en el caso de que la compraventa fuese de un vehículo, el comprador fuera un mecánico.
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Segunda, tampoco tendrá la consideración de vicio oculto cuando el comprador, por cualquier razón, tuviera conocimiento del defecto oculto, habida cuenta que, en tal situación habrá tenido la oportunidad de acordar el precio de la compraventa según el estado real del bien objeto de la compraventa.
  • b) El vicio ha de ser preexistente a la venta, es decir, que en el momento en que se perfecciona el contrato de compraventa, el defecto ya ha de existir -aunque saliera a la luz una vez que ya se hubiera producido ese perfeccionamiento-. Por lo tanto, se produce una doble variable que el comprador deberá demostrar: la existencia del vicio y acreditar que ya existía antes de la celebración del contrato, ya que sino fuera así el vendedor no debería responder.

 

  • c) El defecto ha de ser grave, en otras palabras, el vicio al que haga referencia el comprador debe revestir gravedad, de forma que el objeto de la compraventa deviniera inútil total o parcialmente para el uso que le fuera propio o que disminuyera el valor de forma que el comprador si lo hubiera conocido no lo hubiera adquirido o bien hubiera pagado una cantidad inferior.
  • d) La acción debe ejercitarse dentro de un plazo de 6 meses, comenzando dicho cómputo desde la fecha en que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa. La jurisprudencia en nuestro país, por regla general, ha considerado que nos encontramos ante un plazo de caducidad, con lo que el juez deberá apreciarlo de oficio y no podrá ser interrumpido.

¡Nuestro consejo legal!

Desde TR Abogados aconsejamos, primeramente, reunir todas aquellas pruebas que nos permitan demostrar tanto la existencia del vicio en la cosa vendida, como que el mismo reúne los requisitos citados anteriormente, ya que es de suma importancia en estos procedimientos la acreditación de los vicios ocultos que aleguemos –al tener la carga de la prueba el comprador-
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En consecuencia, y para el caso de que nos encontremos en dicha situación, cumpliéndose los requisitos citados anteriormente y acreditando la existencia de los mismos, tuviera o no el vendedor conocimiento de ello, el comprador podrá optar entre:
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  • a) Solicitar el desistimiento del contrato -con el abono del precio que se hubiera realizado-.
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  • b) Instar una rebaja proporcional del precio que se hubiera pagado según los defectos del bien.
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Asimismo, para el caso de que el comprador optara por la rescisión del contrato, si el vendedor conocía los defectos del bien, el comprador podrá solicitar una indemnización por los daños y perjuicios que le hubiera ocasionado dicha situación.
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La segunda sugerencia -y no por ello menos importante- es que permanezcáis correctamente asesorados, incluso antes de comprar el bien, ya que, en estos casos es vital ”poner el parche antes de que salga el grano”, aunque casi siempre nuestro trabajo se base en ”curar el grano” o lo que es lo mismo, solucionar el entuerto.
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Para más información -y más adaptada a tu caso-, nos podéis encontrar en nuestras oficinas de Burgos -Calle Vitoria 17- y Lerma (Burgos) -Calle Barco 2-, o bien mediante FacebookInstagram o Página web.
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¡Gracias de nuevo!
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